Por que é importante obter certidões na hora da compra de um imóvel?

Com o “boom” imobiliário que vivemos atualmente, o setor imobiliário tem chamado muita atenção do mercado econômico, atraindo para o setor novos consumidores, novas construtoras, desde pequenos investidores que constroem pequenos imóveis para venda até grandes empresários de outras áreas que ingressam no setor com mega-empreendimentos.

Contudo, é preciso que o consumidor fique atento na hora de adquirir um imóvel, pois com a entrada de pessoas sem experiência na área, muitos dos empreendimentos não cumprem corretamente com os requisitos impostos pela lei, além disso, os vendedores dos imóveis ou os próprios imóveis podem possuir restrições judiciais que prejudicam a venda, podendo acarretar até mesmo a sua anulação.

Não é raro verificar empreendimentos que são lançados sem os devidos registros, sem nem mesmo o imóvel estar em nome do vendedor.

É visível o crescimento do setor, em especialmente o aumento do número de construções de prédios de apartamentos. Quando o consumidor for adquirir um apartamento na planta é preciso ficar atento à regularidade do empreendimento.

A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para venda total ou parcial de prédios de apartamentos ou casas é chamada de Incorporação Imobiliária. A pessoa responsável pelo empreendimento é chamada de Incorporador.

Segundo prevê a Lei 4.591/64 para que o Incorporador possa realizar a venda, é obrigatório o registro da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, onde deverão ser apresentados os documentos que comprovem a propriedade do terreno, todos os projetos da construção devidamente aprovados pela Prefeitura local e demais órgãos de fiscalização, memorial descritivo, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador, dentre outros documentos.

Somente a partir do registro é que é permitido ao Incorporador colocar as unidades à venda. A Lei determina ainda que todas as propagandas do empreendimento devem indicar o número do registro da Incorporação. A não observação destes requisitos pode configurar contravenção relativa à econômica popular.

Outro ponto importante é verificar se não existem ações judiciais capazes que tornarem o vendedor insolvente, pois o patrimônio do devedor é que responde pelo pagamento do débito, e a venda do patrimônio sem que o devedor quite as suas dívidas pode configurar fraude contra os credores ou fraude à execução. Esta situação pode prejudicar a venda de um imóvel ou até mesmo anulá-la. E aí quem fica com o prejuízo maior é o comprador do imóvel.

Portanto, antes da compra, algumas medidas devem ser tomadas.

Durante a negociação o consumidor deve exigir do vendedor que apresente os documentos e certidões necessários para a verificação da regularidade do empreendimento, quais sejam:

Documentos pessoais do vendedor. Se for pessoa física, deve-se exigir o documento de identidade, o número de registro no CPF e a certidão de casamento. Tratando-se de pessoa jurídica, é preciso apresentar o contrato social da empresa e o número de registro no CNPJ;

• Certidões negativas de ações cíveis (cíveis em geral, família, execuções fiscais, falências, recuperações judiciais), trabalhistas (ações e execuções), federais, de protestos em nome do vendedor;
• No caso de pessoas jurídicas, deve ser solicitada a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Federais e da Dívida Ativa da União e de Débitos Previdenciários;
• Certidão de propriedade do imóvel com negativa de alienações ou restrições;
• Certidão negativa de débitos de tributos municipais (IPTU).

Poderão ainda ser solicitados outros documentos e certidões de acordo com cada situação específica.

Estes procedimentos podem evitar muitas surpresas e transtornos.

Portanto, no momento de adquirir um imóvel é importante que o consumidor tome as precauções necessárias. É indicado que o consumidor procure um advogado que o auxilie na análise da documentação imobiliária.