Reforma em Apartamentos: As obrigações do síndico

Em nosso post anterior, comentamos sobre a mudança na lei da reforma de apartamentos feita pela ABNT (você pode ler o post aqui).

Agora retomamos o tema, falando especificamente das responsabilidades do síndico referente a esse assunto.

A principal mudança é que a partir do dia 18/4/2014 os moradores que forem executar qualquer tipo de intervenção em suas unidades deverão apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto detalhando o que será feito ali, com uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Cabe ao síndico autorizar ou não a reforma.

No documento, onde deve constar uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), no caso de um engenheiro ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), expedido por um arquiteto, deve haver um cronograma detalhado do que será feito na obra, o tempo estimado da intervenção, além dos materiais utilizados.

A pergunta que fica, porém, é: o síndico terá condições de julgar se aquela obra, ou projeto, realmente não trarão prejuízos para a coletividade?

Por um lado, a responsabilidade realmente é do profissional que apresenta a ART ou RRT – caso o pior aconteça, ele será responsabilizado na Justiça comum e no seu órgão de classe.  Por outro, esse profissional está sendo contratado para executar um serviço, e a ART pode dizer uma coisa e ser executada outra – e nesse caso, o síndico pode vir a ser responsabilizado por não ter fiscalizado a obra corretamente.

Daí a importância do síndico exigir sempre o projeto com a assinatura do profissional, e fiscalizar, na medida do possível, se a reforma está seguindo o que diz o documento. Dessa forma, o síndico – e a edificação – ficam resguardados.

Responsabilidades do síndico

Tem o dever de exigir do proprietário a apresentação do plano de reforma, acompanhado do projeto ou do laudo técnico, assinado por engenheiro ou arquiteto responsável pela obra, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART, emitida por engenheiro); ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT, emitida por arquiteto).

Quando o prédio ainda estiver no prazo de garantia, a reforma precisará ser submetida à análise da Construtora/Incorporadora e do Projetista responsável, porque dependendo do que for feito, além do proprietário perder garantias, ele pode colocar em risco o empreendimento.

Com base na documentação recebida, o síndico responderá à solicitação de obra nos seguintes termos e justificativas: aprovada; aprovada com ressalva; ou rejeitada, caso entenda que ela colocará em risco a edificação. Entretanto convém ressaltar que, o síndico, sozinho, na maioria das vezes não possui condições técnicas de avaliar os documentos, por mais que atestem que a obra não trará problemas para a edificação. Principalmente no caso de grandes reformas. Por isso, para se resguardar, é recomendado que contrate uma empresa especializada nesse tipo de serviço, que necessariamente deverá ter um engenheiro responsável na empresa. O custo deve ser suportado pelo interessado da obra, e não pelo condomínio, embora não haja norma especifica que trate desse assunto. A Assembleia de Condôminos poderá definir se o condomínio assumirá a responsabilidade.

Por ser um assunto de interesse de todos, para cobrar as ARTs/RRTs dos moradores que querem reformar suas unidades, o síndico poderá contar com a ajuda de uma comissão de obras, constituída pelos demais moradores, ou pelas assembleias de condomínio.

Para parar uma obra, caso o morador queira fazê-la, mesmo sem apresentar a ART/RRT, o síndico pode fazer um pedido formal e protocolado da ART/RRT. Caso não seja atendido, ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, ou fazer um B.O. relatando o ocorrido. Outra opção é não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.

– Após o fim da obra, deve vistoriar as condições em que foi finalizada; receber do proprietário do imóvel, um termo de encerramento; e arquivar toda a documentação.